Investir dans un place de parking ou un box, c'est tentant, qu'il s'agisse de se constituer un patrimoine ou de le diversifier. D'abord, ce placement immobilier est accessible : la mise de fonds est modeste, rien à voir avec l'achat d'un logement locatif, d'où une prise de risque limité. Ensuite, les frais d'entretien sont quasi-inexistants, les loyers peuvent être fixés librement, nul besoin de rédiger un bail ou de faire un état des lieux, un simple contrat précisant les conditions de location, comme, par exemple, le préavis de résiliation, suffit. Pour couronner le tout, une rentabilité qui peut être bien supérieure à celle des fonds en euros de l'assurance vie (aujourd'hui entre 1% et 2% selon les contrats), plébiscités par les épargnants français. Et, à en croire les fervents partisans de ce placement, la rentabilité des parkings et des box ne serait pas prête de baisser. La raison ? La suppression progressive dans les centre-villes de nombreuses places de stationnement, transformées notamment en voies pour les bus et en pistes cyclables, ainsi que la multiplication des amendes ne feront que soutenir, si ce n'est augmenter, la demande locative.

Evidemment, la rentabilité ne peut être au rendez-vous qu'à condition de cibler les villes, de préférence les grandes. Pour avoir une bonne vision de ce marché spécifique, nous avons étudié les annonces de parkings et de box à vendre et à louer diffusées en janvier et février sur le site SeLoger, en conservant, à des fins de rigueur statistique, uniquement les villes avec plus de 100 annonces. Nous avons ainsi pu calculer, entre autres, le prix de vente moyen, le loyer moyen et la rentabilité brute moyenne des parkings et box pour neuf grandes villes de France.

>> Le marché des parkings et box dans neuf grandes villes de France

Source SeLoger pour Capital

Si vous recherchez un parking ou un box à acheter, c'est à Paris que l'offre est la plus étoffée. Et de loin : plus de 1 700 annonces ont été diffusées en janvier et février sur le site SeLoger. Mais c'est aussi à Paris qu'il faut prévoir le plus gros budget, le prix de vente moyen constaté s'élevant à 32 752 euros. C'est, il est vrai, guère plus qu'à Nice où le prix moyen calculé sur les 332 annonces recensées s'établissait à 32 014 euros. En revanche, la facture chute grosso modo de moitié dans les deux villes les moins chères de notre étude, Grenoble (15 257 euros) et Montpellier (14 597 euros), qui présentaient, par ailleurs, un nombre de d'annonces bien plus faible, respectivement 37 et 93. Quant au délai de disponibilité moyen, c'est-à-dire la durée d'affichage des annonces, il variait de 43 jours pour Nice et 46 pour Paris à 93 pour Montpellier, soit à peu de choses près les délais de vente pour un appartement.

Côté location, avec 1 889 annonces et un loyer moyen de 134 euros par mois, Paris fait, là encore, la course en tête, suivie, là aussi, par Nice, avec un prix moyen de location de 116 euros. Les autres villes sont sous la barre des 100 euros, 22 euros séparant la troisième, Marseille (99 euros par mois), de la huitième, Montpellier (77 euros par mois). On notera le net décrochage de la dernière, Nantes, où le loyer mensuel moyen n'est que de 51 euros. Si le délai moyen de disponibilité des annonces est tout à fait raisonnable à Nice (46 jours ) et à Paris (51 jours), il ne l'est plus vraiment à Marseille (90 jours) et à Grenoble (96 jours).

>> La rentabilité moyenne brute par ville

Source SeLoger pour Capital

Pour rappel, on calcule la rentabilité brute moyenne des parkings/box d'une ville en divisant le loyer annuel moyen par le prix d'achat moyen, puis en multipliant le tout par 100. Dans notre étude, elle ressort à des niveaux élevés, au delà de 5,5% dans trois villes : Montpellier (6,36%), Grenoble (6,30%) et Marseille (5,90%). Elle est encore attractive à Paris (4,92%), Toulouse (4,69%), Nice (4,36%) et Lyon (4,27%), et juste acceptable à Bordeaux (3,52%). Mais elle est très décevante à Nantes (2,73%), où, comme nous l'avons vu, le loyer moyen est très bas (51 euros). D'autant qu'il faut retirer la taxe foncière, les charges et frais de gestion ainsi que les impôts fonciers pour obtenir la rentabilité nette, qui peut ainsi être de 1 à 2 points inférieure à la rentabilité brute. Bref, à Nantes, il ne reste plus grand chose dans la poche des propriétaires !

Un conseil, qui mérite d'être rappelé car souvent négligé : avant de se lancer dans cet investissement, ne pas s'en tenir à la rentabilité brute mais estimer précisément la rentabilité nette que l'ont peut en attendre.

>> Zoom sur le marché parisien

Source SeLoger pour Capital

Tout d'abord une précision : le prix de vente moyen, le loyer moyen et le délai de disponibilité moyen pour le 1er et le 2ème arrondissement ne sont mentionnés qu'à titre indicatif : en effet, ces données ne peuvent pas être considérées comme suffisamment fiables, en raison du nombre trop faible d'annonces de parkings et de box ayant servi à les calculer (respectivement 23 et 37). Ces deux arrondissements ne sont donc pas prix en compte dans les commentaires ci-dessous.

Si le prix de vente moyen est de 32 752 euros pour l'ensemble de Paris, il dépasse 45 000 euros dans les trois arrondissements les plus chers - 49 264 euros dans le 16ème, 47 506 dans le 3ème, 45 704 dans le 17ème - et descend en deça de 25 000 euros dans les trois arrondissements les plus abordables - 23 364 euros dans le 20ème, 20 209 dans le 19ème, 20 083 dans le 13ème.

On constate aussi de gros écarts côté location. Alors que le loyer mensuel moyen est de 134 euros dans la Capitale, il grimpe à 190 euros dans le 4ème arrondissement, et à 200 euros dans le 3ème et le 16ème, pour passer sous la barre des 100 euros dans le 13ème (96 euros), le 20ème (89 euros) et le 19ème (86 euros).

A noter des délais de disponibilité élevés dans le 13ème arrondissement pour les annonces de vente (101 jours) et dans le 9ème pour les annonces de location (113 jours).

Cela n'empêche pas le 13ème d'être l'arrondissement qui présente la rentabilité brute moyenne la plus importante, 5,73%, à égalité avec le 6ème. Les autres arrondissements au-dessus de 5% (pour mémoire, la rentabilité brute moyenne pour la Capitale est de 4,92%) ? Par ordre décroissant, les 4ème et 10ème (5,61%), 8ème (5,60%), 9ème (5,35%), 18ème (5,29%), 19ème (5,15%), 3ème (5,05%) et 12ème (5,03%). Les autres arrondissements font tous mieux que 4,5%, sauf le 17ème, bien loin derrière avec 3,44%.